O programa "Mais Habitação", Lei n.º 56/2023 foi publicado no dia 6 de outubro, em Diário da República e entrou em vigor no dia 7 de outubro.
Segue um resumo das principais alterações à legislação para o setor do Alojamento Local, com especial foco sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em AL, já que é onde ocorrerão mais mudanças. As moradias ficam livres da CEAL e continuam a ser permitidos novos registos de AL.
Aumento do IMI
O coeficiente de vetustez passa a ser sempre 1, o que resulta, na grande maioria dos casos, no aumento do valor de IMI.
O cálculo do IMI é feito através da aplicação de uma taxa (entre 0,3% e 0,45%) ao Valor Patrimonial Tributário (VPT). Um dos parâmetros usados para calcular o VPT é o coeficiente de vetustez, que acompanha a idade do imóvel. À medida que a casa vai ficando mais antiga, o coeficiente de vetustez diminui–um imóvel com menos de dois anos tem um coeficiente de 1, enquanto que os imóveis entre 9 e 15 anos têm um coeficiente de 0,85.
Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local – CEAL
A taxa CEAL é aplicada em imóveis habitacionais, que sejam frações autónomas ou partes suscetíveis de utilização independente de prédios em propriedade total, com registo no RNAL a 31/12/2023. No regime de contabilidade organizada, esta taxa não é fiscalmente dedutível em sede de IRS/IRC.
É calculada através de uma fórmula complexa, que ainda não foi oficialmente explicada pelo governo e em que os coeficientes ainda não foram devidamente apresentados. Resulta da multiplicação do coeficiente económico de alojamento local e de pressão urbanística, multiplicado por 15% e pelos m2 do estabelecimento.
Encontram-se excluídos da CEAL: os imóveis localizados nos territórios do interior, moradia), AL’s instalados em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano, bem como os imóveis localizados em freguesias que preencham determinados critérios, nomeadamente, que integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional. A CEAL não é fiscalmente dedutível em sede de IRS/IRC, no regime de contabilidade organizada.
Licença condicionada por decisão do condomínio
A assembleia de condóminos, por deliberação de pelo menos 2/3 (dois terços) da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de Alojamento Local, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de Alojamento Local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim.
O cancelamento só produzirá efeitos no prazo de 60 dias após o envio da deliberação ao Presidente da respetiva Câmara Municipal. Para imóveis localizados em territórios onde permaneça em vigor o registo de novos AL (Regiões do interior, Regiões Autónomas, municípios nos quais não tenha sido declarada a carência habitacional ou imóveis inseridos no Fundo Revive Natureza), passa a ser obrigatória a aprovação prévia do condomínio.
Caducidade dos Registos Inativos
Os titulares de registo de Alojamento Local, devem, no prazo de 2 meses, a contar da data de entrada em vigor da Lei nº 56/2023 de 07 de outubro de 2023, efetuar prova de manutenção da atividade de exploração, mediante a apresentação de declaração contributiva, que demonstre a efetividade do exercício da atividade.
Esta prova deve ser feita através da plataforma do Balcão Único Eletrónico, anexando a última declaração de rendimentos para efeitos de IRS ou IRC, ou, a última declaração periódica de IVA, com referência à atividade de exploração de Alojamento Local.
Caso se trate de uma atividade registada no ano de 2023, deverá ser apresentada a declaração de IVA ou, caso não exista, a declaração de início de atividade nas Finanças.
De momento, ainda não foram efectuadas as atualizações necessárias na plataforma do Balcão Único Eletrónico, para que seja possível realizar esta prova de atividade.
Caso os titulares de exploração não façam esta prova, a licença de alojamento local será cancelada.
Não se aplica à exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
Reapreciação dos Registos já emitidos
Os registos de Alojamento Local emitidos à data de 6 de Outubro de 2023 serão objeto de reapreciação durante o ano de 2030, passando a ser renováveis por 5 (cinco) anos a partir da primeira reapreciação.
O número de registo do AL é pessoal e intransmissível e caduca em caso de transmissão, à excepção dos casos de sucessão.
*No caso de imóveis em regime de AL adquiridos com recurso a financiamento cujo contrato tenha sido celebrado até 16.02.2023, se o valor não tiver ainda sido liquidado até 31.12.2029 a renovação do registo só tem lugar após a amortização integral.
Suspensão dos Registos
Está suspensa a emissão de novos registos de Alojamento Local em apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma ou edifício no Litoral Português
Não estão abrangidos por esta medida os registos de Alojamento Local situados nos territórios do interior, Regiões Autónomas, municípios nos quais não tenha sido declarada a carência habitacional ou imóveis inseridos no Fundo Revive Natureza.
31 de Outubro 2023